親が住まなくなった実家など、空き家をお持ちの方は、その空き家をどのようにすると良いのか悩んでいるのかと思います。

ご存知の通り、現金と比べると「不動産」の扱いは難しく、「これが正解」となるような全ての不動産に対する共通解はありません。正しく活用するためには、現在の空き家の状況を把握し、各運用のメリットを検討すべきです。

ここでは、皆さまがお悩みの空き家を、活用するのか？または放置しても良いものなのか？空き家の代表的な活用例を紹介し、得られるメリットやデメリットを整理しました。

「空き家活用」3つの方法別メリット・デメリット

対策１：空き家を現況のまま維持する

空き家を現況のまま維持するのも、立派な選択肢の1つです。

不動産業者としては若干心苦しい部分もありますが、本音を言うと「無計画に運用するよりは、そのまま維持する」のも1つの選択だと断言できます。

現状維持のメリット

メリットとしては、現況の維持や小規模修繕なら少額のコストで済みますし、売却した時のように所有権を失う心配もありません。特に「あとになって利用する可能性がある場合」や「将来的な需要増が見込まれる場合」は、安易に運用しない方が良いでしょう。

現状維持のデメリット

ただし、空き家は放置すると多くのデメリットが生じることも忘れてはなりません。
固定資産税の課税が免れられないだけでなく、資産価値が目減りも心配です。同じ不動産でも土地と建物では扱いが異なり、空き家などの建物は「年々価値が減少する」デメリットを有しています。

更に厄介なのが、「空家等対策特別措置法」による規制です。
老朽化が進んだ空き家は、倒壊や破損のおそれがあるだけでなく、不審者の出入りや虫害獣害の可能性、悪臭による近隣トラブルの発生を招きます。

政府はこれらの被害が発生する空き家の放置を認めておらず、「同法による固定資産税の住宅特例の解除」を行う場合も。
こうなると毎年負担する固定資産税は実質倍加。

資産価値が大きく減少した結果、「売りたくても買い手がつかない」状況にもなり得ますので、注意が必要です。

参考住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報 – 国土交通省

対策２：不動産業者に売却する

空き家対策としては、最も現実的な方法の1つです。

売却のメリット

不動産会社に空き家を売却することのメリットは、「現況維持」のデメリットをすべて手放せることです。
売却後の固定資産税や維持管理に要するコストもかからなくなりますし、その売却益だけを手にすることが可能になります。

空き家の活用といった専門知識を擁することも、専門家である不動産業者に全てお任せできるので、とても効率的です。

更に早めの決断であれば「土地代＋建物代」の見積もりを得ることが可能です。年数が経過した空き家は、ほとんど価値が付きませんので、早めの決断が良いでしょう。
こうした資産価値の目減りを意識した決断も、立派な運用計画の1つです。

売却のデメリット

「現状維持」の逆のパターンになりますが、売却後に必要になった場合、利用できなくなってしまうことがデメリットになります。

更に、不動産業者も商売ですので、買取った不動産を活用して収益アップを目指します。これは当然のことですね。
もちろん、空き家活用の事例を多数持っている良質な不動産会社なら極端に不利な取引を持ち掛けることはありません。
しかし、立地条件が良く需要が見込まれる不動産の場合、「自己活用の方が収益アップの可能性」はあるでしょう。

ただし、この判断は難しいもの。多くの場合は専門家の判断を要しますので、結論としては、空き家の「活用」をご検討の際は運用方法の相談もできる業者を選ぶべきであると言えます。

対策３：積極的な自己活用による資産運用

空き家の活用は、積極的な資産運用としてオススメです。

不動産の面白いところは、「見る人によって価値が違う」ところです。
自身は必要としない空き家であっても、他人にとってそうであるとは限りません。

資産運用でのメリット

メリットとしては、やはり継続的な収益につながる可能性があります。リフォームして賃貸として貸し出すのも良いですし、立地が良ければシェアハウスとして借りてくれる人もいるかもしれません。
更に建物が老朽化しすぎていれば、解体して土地だけを駐車場として貸し出すなど。いろいろな方法が考えられます。

特にリフォームやリノベーションで作り出した生活空間は、入居者にとって理想的な環境そのもの。
更に、リフォーム前に不動産業者に相談することで、

• この物件はリフォームする価値あるの？
• 内装や間取りはどうすべき？
• 運用管理や空室対策はやってくれるの？

などなど、様々な疑問や不安に対して、助言を受けることが可能です。

リフォームを通じることで、ご自身では無価値とお考えの空き家も、何らかの価値が生まれる可能性があります。
安易に現況維持や売却を検討する前に、第三の選択肢として「土地活用」を検討してみては如何でしょうか。

☆土地活用のお悩み例

〇　「ウチの物件は田舎だし…」
→　Ｕターン就職やセカンドライフをご希望の方には、一定の需要が見込まれます。

〇　「老朽化が進んでるし…」
→　リフォームやリノベーションを行うことで需要増！

〇　「一軒家は儲からないから…」
→　リフォーム時に間取変更。1KやDINKS物件で室数・収益増！

資産運用のデメリット

資産運用を目的にどのような活用をするにしても、管理人（大家さん）として様々なことに対応をしなければならなくなります。
そのような手間にどこまで耐えられるか、今後の将来設計などを考えて資産運用も検討しましょう。

まとめ

お持ちの空き家をどのようにするか？その手段、前述の通り主に以下の3択が挙げられます。

• 現況のまま維持する
• 不動産業者に売却する
• 積極的な自己活用による資産運用

ただし、あなたにっとってどの方法が最も大きなメリットをもたらすかは、物件によって異なると言うしかありません。
様々な個別的な事情を考慮して、最終的な答えを見つけてあげることが大切です。

現状維持のまま放置する場合以外では、「実績多数で信頼できる不動産業者や専門家」との連携が欠かせません。
特に不動産の活用方法には様々なものがあるため、立地条件や需要まで考慮した、最適なアプローチを模索することが大切だからです。

まずはどのような方法があなたにとって良い方法かを考えるには、専門家の意見を聞くことをお勧めいたします。