- ネットの一括見積りをしたのに思った以上に安い査定だっ
- 入居者が決まらず空室が続く
- 賃料を下げ続けた所為で利回りが低い
こんなお悩みを抱えている方は、“リフォーム時”かもしれません。大切な資産である物件の価値を高めるためにも、「売却時リフォーム」が注目を集めています。
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不動産の査定額ってどうやって決まるの？
物件の資産価値の査定方法は「原価法」や「収益還元法」、「取引事例比較法」など、いくつかの種類に分類されます。簡単に要点をまとめると、以下の通りです。
不動産査定の基本的な方法
| 原価法 | 同じような物件を手に入れるには、どの程度の資金が必要かで決める評価法 |
| 収益還元法 | 物件から得られる収益額をベースにその資産価値を評価する方法（投資用物件の査定に向いている） |
| 取引事例比較法 | 近隣の類似物件の過去のデータから評価額を求める方法（土地の査定にも向いている） |
どれくらい儲かるのか？が重要
このうち投資用物件の売却する際に参考にしやすい評価方法は、「収益還元法」だと言われています。
収益還元法はその物件を所有することで得られる（と思われる）将来にわたる収益率（賃料）を計算して、対象物件の評価額が適切なものか否かを判断する手法。収益ベースで購入を考えたい投資用物件において、とても現実的な査定方法だと言えるでしょう。
仮にわたしたちが逆の立場である収益物件の買主になったとしても、「その物件がどれくらい儲かるのか？」が一番気になるところではないでしょうか。収益還元法は、そんなニーズにピッタリとマッチした査定方法です。
査定額を上げるには“キレイに見せること”が大切
投資用不動産の収益率は、当然「賃料」に依存します。先ほど述べた収益還元法では収益率によって評価額が上昇するので、できるだけ入居者に良い評価をしてもらえる物件作りが大切だと言えるでしょう。
この点に関して、売却時の直接的なアプローチとして検討したい方法が「リフォーム」です。リフォームを行う事で「内装の印象を良くして、インスペクション時の評価額を引き上げる」と言う方法は、中古住宅の再利用が注目される現在において、とても有効な手法だと言われています。
リフォームポイント大紹介！効果的なリフォームとは
売却時リフォームは、文字通り売却時の査定額を引き上げるために行うリフォームです。ここでは、無計画なリフォームが及ぼすデメリットと効果的なリフォームポイントをご紹介します。
“リフォーム＝採算がとれる”とは限らない
リフォームにも色々な種類がありますが、基本的には範囲が限定されるポイントリフォームするよりも、スケルトンリフォームやリノベーション等、規模の大きなリフォームを行った方が評価額は上向きます。
ところが、これらの大規模な修繕行為は相応のコストがかかるため、「費やしたコスト以上の付加価値が生まれるとは限らない」可能性を忘れてはなりません。悪質なリフォーム事業者の中には、いかにも必ず高い評価額が付くといったニュアンスを含めて勧誘しますが、これは大きな間違いです。
上手に売却リフォームをこなすためには、費用対効果を重視した、賢いリフォームの実施が大切だと言えるでしょう。少ない投資で効果的に評価額を上向ける。これが売却時リフォームのポイントです。
“入居者目線”でリフォームしよう
売却時リフォームを賢くこなすには、「利用者目線」が大切です。ご自身の物件を内覧した際に、どのような部分が重視されるかを把握し、物件の価値を底上げしましょう。
| クロスの張替 | クロスの貼替は、数万円単位の投資で大きな効果が期待できる部分です。時折汚れたクロスのままといった物件もありますが、当然入居者には好まれず空室は目立ちます。 |
| 外観（外構） | 建物全てを所有している方にオススメのポイントです。第一印象の悪い物件は入居率が下がってしまい、投資用物件としての価値は大きく低下するでしょう。高級感やオシャレ感を盛った物件は、入居率の上昇だけでなく家賃アップにも作用します。 |
| キッチン | 内装リフォームで最も費用対効果が期待できる部分です。特に女性に対しては効果が高く「女性はキッチンで決める」という言葉もあるほど。 単にリフォームを施すだけでなく、IH式の導入や食洗、ディスポーザーのビルトインなどで、資産価値の上昇が見込めます。 |
| 浴室 | 水回りは経年劣化による損傷や使用感が、最も目立つ部分です。現況もユニットタイプのバスならば、工事費がとても安いのでコスパの良さはまさに倍増。資産価値を高めるために有効なポイントリフォームです。 また、物件の価値はバストイレが別であることも影響するため、可能であればそちらも検討すると良いでしょう。 |
| リビング | リビングは物件の顔とも言うべき大切な部分です。狭く古いリビングは資産価値を落としますので2DKを1LDKに改装するなどの内装改変を行い、スマートな印象に見せることが重要。 また、リビングは床やクロスの影響を最も色濃く受ける部分であるため、少ない投資額で大きな効果が期待できます。ウォークインクローゼットなどのトレンド要素を取り入れることでも、資産価値に上昇が見込めます。 |
少額投資で大きな効果！設備投資も忘れずに
上記のようなリフォームを行う際に、より高い効果を引き出すために「設備投資」を行うオーナーさんもいらっしゃいます。例えばモニター付きインターホンやLED照明、ウォシュレットトイレの導入です。これら新型設備を導入することで、より高い「リフォーム感」の演出効果が期待できます。
費用はごく少額と言って良いほど安いので、ポイントリフォームと合わせて導入することをオススメします。
最後に
売却時リフォームは、投資用物件を高く売るための重要テクニックです。ただし、スケルトンリフォームやフルリノベーションは費用が高額となってしまいがちなので、採算がとれるとは限りません。
そのため、賢く売却時リフォームを行うためにも、収益率に影響する部分だけど「ポイントリフォーム」することをご提案いたします。
